모두가 긴장되는 전월세 계약 만료일….ㅠ 하지만 저희에게는 계약갱신청구권이라는 강력한 권리가 있어요!!! 다만 모든 상황에서 무조건 적용되는 건 아니에요. 거절이 합법인 경우와 불법인 경우를 구분하고, 억울하게 쫓겨났을 때 손해배상을 받는 방법까지 2026년 기준으로 정리해 드릴게요.
계약갱신청구권 설명
계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 도입된 제도로, 임차인이 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리예요. 집주인의 동의 없이도 행사할 수 있는 법적 권리로, 이에 따른 불이익은 법적으로 허용되지 않아요.
집주인도 거절 가능 (합법적일 때)
계약갱신청구권을 행사했어도 집주인이 정당하게 거절할 수 있는 사유가 있어요.
- 집주인 본인 또는 직계존비속(부모·자녀)이 실거주하는 경우
- 임차인이 2개월 치 이상 차임을 연체한 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 계약한 경우
- 집주인 동의 없이 제3자에게 전대한 경우
- 집주인 동의 없이 집을 개조하거나 심하게 파손한 경우
- 철거 또는 재건축이 예정된 경우
이 중 가장 흔하게 쓰이는 사유가 실거주 목적이에요. 그런데 이를 악용하는 집주인도 많아요.
집주인이 “실거주”를 핑계로 내보낸 뒤 딴 사람을 들이면?
오 듣기만해도 너무 화나는 상황이죠? – –
집주인이 실거주 목적을 이유로 거절한 뒤 실제로 입주하지 않거나 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있어요. 배상액은 다음 세 가지 중 가장 큰 금액으로 산정돼요.
- 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(환산액)의 3개월분
- 실제로 임차인이 입은 손해액
- 갱신 거절 당시와 새 임대차 계약의 보증금·차임 차액의 2년분
허위 실거주 확인하는 방법
이사한 후에도 동사무소(주민센터)에서 해당 주택의 [확정일자 부여 현황]을 열람할 수 있어요. 집주인이 아닌 다른 사람의 이름으로 확정일자가 부여되어 있다면 명백한 불법이에요. 이 경우 손해배상 청구 소송에서 유력한 증거가 돼요.
갱신 거절이 불법일 때 (단계별 대처법)
1단계. 내용증명 발송
집주인에게 계약갱신청구권 행사 의사를 내용증명으로 발송해요. 이후 집주인의 거절 통보도 반드시 서면으로 받아두세요. 추후 분쟁에서 증거로 쓰여요.
2단계. 주택임대차분쟁조정위원회 신청
소송 전에 무료로 이용할 수 있는 분쟁조정 절차예요. 대한법률구조공단 홈페이지 또는 주택임대차분쟁조정위원회에 신청하면 돼요. 조정이 성립되면 법원 판결과 같은 효력이 있어요.
3단계. 법원 소송
조정이 불성립되거나 집주인이 아예 응하지 않으면 민사소송을 제기할 수 있어요. 보증금 반환 청구 또는 손해배상 청구를 병행할 수 있어요. 법률 지원이 필요하다면 대한법률구조공단 132에 문의하면 무료 법률 상담을 받을 수 있어요.
집주인이 보증금을 안 돌려줄 때
계약이 만료됐는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령 신청을 먼저 해야 해요.
임차권등기명령이 완료되면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 신청은 법원 전자소송 홈페이지에서 할 수 있어요. 신청 비용은 보증금 규모에 따라 다르지만 수만 원 수준이에요.
알아두면 유용한 규정들
임대료 인상 상한 5%
계약갱신청구권 행사 시 집주인은 기존 보증금·임대료의 5% 이상 올릴 수 없어요.
전월세 전환율
전세를 월세로 전환할 때는 전월세 전환율 상한(법정 약 6%) 규정이 별도 적용돼요. 임대료 인상 5% 상한과는 계산 방식이 달라요. 집주인이 이 이상을 요구한다면 법정 기준 이상의 월세는 거부할 수 있어요.
중도 해지
계약갱신청구권으로 갱신된 계약 기간 중이라도 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있어요. 단, 집주인이 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생해요.
2026년 대법원 판례 변경
2026년 들어 대법원 판단이 바뀌었어요. 갱신계약 시작일이 아닌 해지 통보일을 기준으로 3개월이 계산돼요. 예를 들어 갱신계약 시작 전에 해지 통보를 했다면 통보일로부터 3개월 후 계약이 해지돼요.
자주 묻는 질문
Q. 계약갱신청구권을 한 번도 안 썼는데 집주인이 거절하면 무조건 나가야 하나요?
아니에요. 정당한 거절 사유(실거주, 연체, 파손 등)가 없다면 집주인은 거절할 수 없어요. 거절이 불법이라면 위에서 설명한 절차로 대응할 수 있어요.
Q. 이미 계약갱신청구권을 한 번 썼는데 또 쓸 수 있나요?
아니에요. 계약갱신청구권은 같은 집에서 1회만 행사할 수 있어요. 단, 다른 집으로 이사하면 새 계약에서 1회 사용 권리가 다시 생겨요.
Q. 집주인이 매매했는데 새 집주인도 실거주를 이유로 거절할 수 있나요?
가능해요. 새 집주인이 실거주 의사를 이유로 갱신을 거절할 수 있어요. 단 임대차 종료 전 6개월부터 2개월 전 사이에 임차인에게 거절 의사를 알려야 해요.
Q. 집주인이 구두로 “나가라”고 했는데 효력이 있나요?
구두 통보도 효력은 있지만, 나중에 다툼이 생기면 증거가 없어 불리해요. 집주인의 모든 통보는 문자나 카카오톡으로 남겨두는 게 안전해요.
핵심 요약
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 행사 시기 | 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 |
| 행사 횟수 | 1회 한정 |
| 임대료 인상 상한 | 5% 이내 |
| 합법적 거절 사유 | 실거주·2개월 연체·전대·파손 등 |
| 허위 실거주 손해배상 | 임대료 3개월분 등 3가지 중 최대 금액 |
| 분쟁 조정 신청 | 주택임대차분쟁조정위원회 |
| 보증금 미반환 시 | 임차권등기명령 → 법원 전자소송 |
| 무료 법률 상담 | 대한법률구조공단 132 |
억울하게 갱신을 거절당했다면 바로 포기하지 마세요. 계약갱신청구권 행사 의사를 문자나 내용증명으로 남기고, 분쟁조정위원회에 신청하는 것이 첫 번째 단계예요.